Правильно составляем договор и проводим задаток при покупке квартиры

Краткое содержание

1. Интересует предварительный договор при покупке квартиры. Продавец получит залог перед оплатой и окончательным оформлением документов.

1.1. Это не залог, а задаток или аванс.
Предварительный договор должен быть в нотариальной форме.

2. При продажи доли в квартире ПИСЬМЕННО уведомляют остальных собственников. Сосед (престарелый) через агентство уже получил задаток тот стороннего покупателя. Мне, имеющей долю, в этой квартире агентство отказывается дать на руки уведомление о продаже. Обещая выслать ТОЛЬКО по почте. Могу ли я получить это уведомление лично и воспользоваться своим правом превоочередной покупки. С соседом договориться не удалось, тк. теперь АН требует с него вернуть ДВОЙНОЙ залог.

2.1. Конечно же имеете такое право.

3. При Покупке квартиры отдала залог, но продавец не выполнил срок договора и продал квартиру другому. Мне должны вернуть залог?

3.1. Здравствуйте,
Если сделка не состоялась по вине продавца, в таком случае вам конечно же все должны вернуть в полном объеме
Желаю Вам удачи и всех благ!

3.2. Здравствуйте.
Да, конечно должны. Вам следует обратится к продавцу и потребует вернуть деньги. Если откажут, то обратитесь в суд..

3.3. Доброго Вам дня, уважаемый посетитель!
Скорей всего Да, начните с претензии. Важны условия Договора
Благодарю за обращение на «Правовой портал «9111»
Желаю успехов в разрешении сложившейся ситуации!

3.4. Доброго вам времени суток. Если Сделка не состоялась по вине продавца, конечно же должны вернуть всё в полном объёме. Желаю Вам удачи в решении вашего вопроса и всего наилучшего.

3.5. Здравствуйте! Да, Вы имеете право на получение аванса. Если продавец не возвратит аванс, то подавайте в суд исковое заявление о взыскании денежных средств.

3.6. Здравствуйте, Нина Николаевна.
В вашем случае вам следует обращаться с исковым заявлением в суд и взыскивать денежные средства в судебном порядке.

4. При покупке квартиры в ипотеку (с использованием мат. капитала) вносим залог крупную сумму, которая появилась от продажи жил. площади купленной мной до брака. Это третья часть от стоимости новой квартиры. Возможно ли заключить брачный договор или как-то еще оговорить это, чтобы в случае развода с мужем (ситуации бывают в жизни разные) я делила с ним эту квартиру не пополам? Тем самым застраховать себя и детей от «потери» жил. площади.

4.1. Здравствуйте! Можете заключить брачный договор, по которому доли в квартиру будут неравные. Только нужно будет после погашения ипотеки выделить доли детям, так как использованы средства МСК.

4.2. Да, такой ситуации лучше заключить брачный договор, несмотря на то, что согласно статье 36 Семейного Кодекса Российской Федерации доля, соответствующая вынесенным вам средствам, принадлежит по закону вам, но потом это придется доказывать суде.

4.3. Здравствуйте, Олеся. Брачный договор обычно заключается когда у человека постоянный большой доход и он не намерен делиться с ним со своим супругом. Другие условия оговаривают. По-моему-Вам нужно просто составить соглашение о разделе совместно нажитого имущества. Это делается у нотариуса. Если потребуется сопровождение сделки, то обращайтесь, опыт имеется.

5. При покупке квартиры в рассрочку физ. лицом у физ лица оформляется договор с рассрочкой платежа. Нужно ли к этому заключать договор залога или договор ипотеки?

5.1. Добрый день Федор! Нет заключение дополнительного договора не требуется, ипотека (залог) возникнет в силу закона, до полной оплаты, все условия по оплате надо указать в договоре, желательно указать то, что до полной оплате квартира будет находится в залоге.
Всего Вам доброго и удачи.

5.2. Добрый день! Отдельного договора не нужно. Однако требование о залоге лучше всего включить в сам договор, чтобы Росреестр при этом зарегистрировал обременение, чтобы покупатель ничего не смог сделать с квартирой пока рассрочка не будет выплачена.

6. Я выкупил долю в квартире у сына. Могу ли я получить налоговый вычет на имущество? Покупка проведена при помощи ипотеки. Купленное жильё находится в залоге у банка. А так же можно ли получить налоговый вычет по процентам по кредиту, уплаченным по договору ипотеки на покупку данного жилья. Спасибо.

7. Как следует поступить? При покупки квартиры в 2012 г. юстиция поставила обременение на квартиру в пользу продавца, хотя в договоре купли-продажи есть пункт:»Право залога у продавца на выше указанную квартиру не возникает». Об этом обременении мы узнали только сейчас, когда собрались на сделку по продаже квартиры. Времени на судебные иски у нас нет. Продавец, у которого мы покупали квартиру переехал в другой регион, связи с ним мы не имеем. Спасибо!

7.1. В связи с чем обременение? не прошла оплата по договору в полном объеме?

Содержание договора с залогом и правила его подписания

Внесение залога обычно прописывается в предварительном договоре купли-продажи, который официально фиксирует намерения сторон подписать в перспективе основную сделку. В таком договоре, помимо общей информации (подробной характеристики предмета договора) должно содержаться указание на:

  • стороны соглашения: залогодержатель (продавец) и залогодатель (покупатель), их паспортные данные, контактные сведения;
  • конкретные требования, обеспечиваемые залогом: например, дату подписания основного договора или внесения денег в счет аванса/основной суммы по договору;
  • предмет залога: в большинстве случаев это деньги, но может быть и другое имущество;
  • оценка предмета залога: если это денежные средства, то пункт не прописывается, в противном случае необходимо заказать независимую экспертизу рыночной стоимости залога;
  • подробное описание предмета залога (конкретного имущества): это может быть перечень товаров, их спецификация, адрес и технические характеристики квартиры/доли в квартире или иной недвижимости, ее кадастровый номер и пр.;
  • ФИО хранителя или место хранения заложенного имущества – это может быть как продавец, но допускается хранение задатка у покупателя;
  • кто отвечает за сохранность предмета залога и компенсирует его потерю, утрату потребительских свойств или повреждение;
  • права и обязанности сторон: в частности, в праве ли залогодержатель распоряжаться имуществом, пока оно находится у него в залоге, а также пользоваться им; если такая возможность предполагается, то стоит уточнить, нужно ли ему получать на это дополнительное разрешение залогодателя;
  • возможность замены предмета залога и необходимость получения на это согласия залогодержателя;
  • основную сумму по договору купли-продажи, которая подлежит оплате;
  • срок внесения полной суммы или подписания основной сделки купли-продажи;
  • порядок расторжения договора, внесения в него изменений и прочие условия.

Договор подписывается в письменном виде, скрепляется подписями залогодателя/залогодержателя и по желанию подлежит заверению у нотариуса. Сторонам также следует позаботиться о страховании предмета залога, чтобы избежать рисков его повреждения, либо утраты.

Данный договор утрачивает юридическую силу сразу после выполнения требований, которые им обеспечиваются.

Например, после того как стороны подпишут основной договор.

Образец договора купли-продажи квартиры с залогом можно скачать здесь.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Как составить расписку о получении задатка за квартиру

В процессе оформления сделки расписка всё-таки нужна, но уже после того, как подписан договор и передан задаток. Она будет являться подтверждением того, что продавец получил денежные средства.

Расписка о получении денег за квартиру пишется от руки. Почему? Это поможет при проведении почерковедческой экспертизы, если вдруг дело дойдёт до суда: почерк подделать сложнее, чем одну лишь подпись. Для написания лучше использовать шариковую ручку: гелиевые чернила или карандаш для этого не подойдут.

Пункты, которые обязательно нужно указать в расписке:

  • «Расписка о передаче задатка по договору от ЧЧ.ЧЧ.ЧЧЧЧ (дата оформления соглашения)», – именно так должен называться документ.
  • Дата написания расписки.
  • Паспортные данные продавца и покупателя. Далее предлагается шаблон для написания расписки.
  • Необходимо написать, что передаётся именно задаток, а не аванс.
  • Сумма задатка (цифрами и прописью), в какой валюте. Если речь идёт и долларах или евро, то в договоре их лучше перевести в рублёвую валюту.
  • В расписке следует сослаться на договор, к которому она составляется. Это должно выглядеть так:
  • В расписке нужно вкратце описать недвижимость: указать адрес и площадь квартиры, свидетельство о праве собственности (с серией и датой выдачи документа) и иные правоустанавливающие документы.
  • Подпись продавца.

Расписку должны написать все владельцы продаваемой недвижимости. На основании свидетельства о праве собственности задаток делится между собственниками пропорционально их долям в квартире. Если один из них ещё не достиг 18 лет, часть его задатка передаётся родителям или опекунам.

Замечания, которые нужно учесть:

  1. Расписка должна быть написана в присутствии покупателя.
  2. Напечатанный на бумаге текст лучше заверить у нотариуса.
  3. Расписку собственноручно должен написать именно тот человек, которому передаются деньги.
  4. Расписка, написанная другим человеком по доверенности, делает сделку сомнительной, т.к. доверенность может быть поддельной. В таких ситуациях можно проверить её подлинность, обратившись к нотариусу, где она была заверена.
  5. При возникновении хотя бы малейших сомнений можно сравнить подпись продавца в паспорте и расписке.

Вернуть задаток за квартиру можно, но только по уважительной причине. Например, это может быть ухудшение финансового положения покупателя, подтверждённое документально, его болезнь, отказ ему в ипотеке и т.д. Но это возможно только по соглашению сторон.

Эти простые меры предосторожности помогут вам не попасть в сети мошенников. Не дайте себя обмануть – проявляйте бдительность! Принимать решение о передаче задатка нужно осознанно

Вы должны быть полностью уверены в покупке, ведь если передумаете, вся сумма задатка останется у продавца. Очень осторожно и внимательно следует относиться к слишком дешёвым предложениям: мошенников на рынке недвижимости хватает. При возникновении каких-либо сомнений стоит проконсультироваться со специалистами: риелторами или юристами.

Что такое договор о задатке, который предлагают подписать

Сама сделка, подписание бумаг, состоится чуть позже. Но другие объекты агент по недвижимости уже не показывает, и никому не показывает данный объект. Задаток обычно предлагают оформить в присутствии юриста. В подписываемом документе указано, что планируется приобретение объекта недвижимости за конкретную сумму, и платится аванс – процент от суммы сделки.

Таким образом, залог, он же аванс, гарантирует, что сделка состоится и что цена квартиры не поменяется. Конечно, этот договор нужен. Не всегда так все происходит, как оговорили при личной встрече. Договор о задатке – это джентльменское соглашение, игра на удачу. И покупатель, и продавец часто обращаются сразу в несколько агентств по недвижимости, найдя оптимальный вариант, продолжают сравнивать до последнего момента. Иногда подворачивается вариант более выгодный и получается так, что вторая сторона потеряла время зря. Залог в случае срыва сделки по вине покупателя квартиры не возвращается ему обратно. В случае срыва сделки по вине продавца – возвращается в двойном размере. Данные нюансы прописаны в договоре о задатке, им и регулируются.

Расписка о передаче задатка требования к документу

Если денежные средства, составляющие задаток, передаются сторонами в виде налички, потребуется документальное подтверждение того, что условия договора выполнены.  Расписка составляется в письменной форме, пишется лично продавцом. Это необходимо для того, чтобы в случае возникновения проблем почерковедческая экспертиза могла установить автора документа.

Если расписка составляется в печатной форме, для обеспечения безопасности сделки рекомендуется заверить бумагу у нотариуса.

Денежные средства передаются в присутствии свидетелей, которые смогут подтвердить факт выполнения обязательств согласно договору. Документ составляется непосредственно в момент передачи денег, в тексте должны содержаться такие сведения:

  • наименование документа – «Расписка», дата составления;
  • данные о сторонах соглашения, паспортные реквизиты;
  • переданная сумма в виде цифр и прописью;
  • описание недвижимости. Здесь необходимо указать все параметры и технические моменты, которые были обозначены в договоре задатка;
  • подписи продавца и покупателя, идентичные росписи в паспортах;
  • паспортные реквизиты, контактные данные свидетелей, при которых происходил процесс передачи денег.

Что такое залог

Залоговым договором называют специальное соглашение, в соответствии с которым одна сторона передает другой стороне некое имущество или ценности (но не деньги), которые будут служить в качестве обеспечения другой сделки (например, соглашение купли-продажи).

Участников сделки называют залогодателем и залогополучателем, а объект – залоговым имуществом. В качестве залогового имущества могут выступать какие-либо ценные объекты – недвижимость, драгоценности, бытовая техника.

Стоимость залога должна быть равной сумме задолженности или размеру дополнительных взысканий. Внесение залога указывает на серьезность намерений одной из сторон. После выполнения условий главного договора, ради которого заключалось соглашение залога, залоговое имущество возвращается его владельцу (если в условиях не оговорено другое).

Гражданский кодекс гласит, что образец соглашения должен соответствовать следующим условиям:

  • перед заключением соглашения необходимо пригласить независимого эксперта, который оценит стоимость залогового имущества. В некоторых случаях по соглашению сторон обе стороны могут самостоятельно договориться о цене объектов;
  • рекомендуется регистрировать договоры у независимого нотариуса. В некоторых случаях (например, покупка квартиры) его нужно зарегистрировать в Росреестре;
  • также рекомендуется составить расписку о передаче залога.

Законодательное регулирование договора задатка

Особенности договора задатка прямо указаны в нормах Гражданского кодекса. Именно он регулирует его особенности и порядок составления.

Согласно статьи 380 данного кодекса, под задатком подразумевается некая денежная сумма, которая передается от одной стороны сделки (покупателя) другой стороне (продавцу) равная определенной части от стоимости покупаемой недвижимости. Она свидетельствует о намерениях сторон совершить оговоренную им сделку через некоторый промежуток времени.

Также данный нормативный акт говорит о том, что передача и получения задатка является неотъемлемой частью основной сделки (в данном случае мы говорим о договоре купле-продаже) и оформляется письменным соглашением.

При нарушении сторонами взятых на себя обязательств, тот, кто пострадал, имеет право сатисфакции (возмещения убытков). На практике это происходит таким образом. В случае отказа от сделки продавцом он обязан отдать двойную сумму задатка. Если отказался покупатель, то переданная денежная сумма остается продавцу.

Исходя из этого, договор задатка имеет следующие обязательные требования:

  • стороны заключают между собой письменный договор, в котором прописывают все тонкости передачи задатка;
  • задаток всегда определяется в твердой денежной сумме, не передача ее влечет за собой недействительность соглашения;
  • передает его только покупатель;
  • наличие штрафных санкций в виде возврата двойного задатка либо оставление его продавцом себе.

Как происходит оценка кадастровой стоимости квартиры, читайте здесь.

Также следует обратить внимание на судебную практику по часто возникающим спорам. Она четко разграничивает понятие задатка и аванса

Под авансом тоже подразумевается передача определенной суммы в счет будущих намерений, но при несоблюдении договоренностей, отданные деньги не возвращаются в двойном размере.

Что такое договор задатка, расскажет это видео:

Исходя из этого, судебная практика говорит о том, что в случае с покупкой объектов недвижимости, договор задатка должен быть оформлен не только в письменной форме, но и заверен нотариально. В противном случае, если кто-то откажется от сделки, то покупатель не получит право на компенсацию, равно как и продавец.

Важно запомнить, что если продавец отказывается возвращать двойную сумму задатка, то покупатель имеет полное право обратиться в суд, после чего в рамках рассмотрения спора наложить арест на имущество владельца недвижимости.

Оптимальная сумма задатка и процесс передачи денежных средств

Больше всего вопросов возникает при определении суммы задатка и процесса передачи средств. Закон не дает рекомендации по сумме задатка, но говорит о том, что она составляет часть стоимости покупаемого недвижимого имущества в процентном соотношении.

Практика выработала следующие рекомендации по определению суммы задатка:

  1. Она не должна быть меньше 10% от стоимости жилья. Данный процент, с учетом сегодняшних цен на недвижимость является самым оптимальным, поэтому как покупатель, так и продавец, при невыполнении сделки несут значительный финансовый риск.
  2. Обычно передаваемая сумма рассчитывается в долларах США и евро, поскольку рубль является нестабильным и благодаря его колебаниям, через некоторое время покупательская способность на полученную сумму задатка может резко упасть.

Теперь разберемся, как происходит процесс передачи денежных средств. Сразу нужно сказать, что, ни в коем случае не стоит делать этого без подписания соответствующего договора, так как не честный на руку продавец может просто отказаться это делать, мотивируя тем, что он передумал продавать жилье.

Доказать факт передачи будет трудно. Передачу денег можно оформить двумя путями:

  • прописать сумму задатка в самом договоре, в котором отдельным пунктом указать, что подписание данного соглашения всеми сторонами свидетельствует о передаче и получении денег (то есть если все поставили свои подписи, деньги переданы и получены);
  • либо сделать это дополнением к договору, например, в соглашении о задатке (предварительном договоре) стороны укажут, что моментом передачи денежных средств является расписка о получении и передачи денег.

Интересно знать, что если задаток передан в иностранной валюте, то при подаче иска в суд ее нужно будет перевести в рубли по курсу Центрального банка. В противном случае суд откажет взыскивать его в долларовом эквиваленте.

Виды предоплаты

Задаток – это назначенная сумма, которая выплачивается покупателем за приобретенную недвижимость. Такой вид предоплаты является основой сделки, так как в случае отказа или невыполнения своих обязательств одной из сторон, задаток выплачивается в двойном размере.

Такая гарантия нуждается в нотариальном заверении. В документах необходимо прописать стоимость квартиры и размер задатка, сроки окончательных выплат и жилищная площадь, а также всю общую информацию о сделке.

Еще одним видом предоплаты является аванс – сумма или ценность, которая предварительно выплачивается. В этом случае нотариальное оформление не требуется, но необходимо письменное. В документации обязательно указывать сумму аванса, а также стоимость квартиры и ее почтовый адрес, количество комнат, общая жилищная площадь, сроки исполнения сделки и личные данные обеих сторон, заключающих данное соглашение.

В случае несостоявшейся сделки аванс в полном размере подлежит возврату, без взаимных претензий.

При выборе и покупке квартиры выбирается один из видов предоплаты: аванс или задаток. В зависимости от того, насколько сильна вера и доверие к продавцу и выбирается вид представленных предоплат. В любом случае кто-то все равно теряет деньги.

Если Вам нравятся статьи, подпишитесь на наш канал в Яндекс Дзене, чтобы не пропустить свежие публикации. Вы с нами?

Договор о задатке до покупки недвижимости обман

Как купить квартиру? С первого взгляда все просто – надо обратиться в агентство по недвижимости, довериться профессионалам. Это поможет избежать обмана, сократит время на поиски. Но не все так легко и просто. Оказывается, в агентстве по недвижимости тоже могут обмануть. Насколько это вероятно? Каждый человек, который хотя бы раз в жизни обращался в агентство по недвижимости, наступил на эти грабли, наверняка, даже если сделка прошла удачно и проблем при покупке или продаже квартиры не возникло. Они не возникнут уже никогда, и все же обман был. По крайней мере, так это можно воспринять.

При покупке или продаже квартиры для подтверждения серьезности намерений обычно берется задаток. Задатком называют небольшую сумму, которую покупатель квартиры платит продавцу тогда, когда сделку заключили в устной форме, и начинается этап подготовки документов.

Информация к документу

Задаток — денежная сумма, выплачиваемая одним лицом другому в счёт будущего платежа за определённые товары (услуги), которая является своеобразным подтверждением заключения сделки и обязательством её исполнения в будущем. Все вопросы, связанные с выдачей задатка и оформление соглашения о нём регламентируются статьями и Гражданского Кодекса РФ.

Форма соглашения о задатке

Соглашение о задатке в обязательном случае должно быть оформлено письменно. Данное требование установлено статьёй 380 Гражданского Кодекса РФ. В случае если в таком соглашении будут отсутствовать признаки, указывающие на то, что выдаваемая сумма является задатком, такой договор будет расцениваться как авансовый.

Важно! Существенными условиями в соглашении являются сумма задатка, а также обязательства, ею обеспечиваемые. Именно они должны быть строго определены в соглашении

Соглашение возымеет свою юридическую силу только после того как оно будет подписано всеми участниками процедуры. При подписании допускается возможность присутствия представителей сторон, действующих от их имени по нотариально заверенной доверенности.

Стороны должны достичь согласия ещё до момента подписания соглашения, так как малейшая неточность в формулировках может привести к длительным судебным разбирательствам.

Содержание соглашения

В шапке соглашения о задатке указывается паспортная информация сторон его заключивших (покупателя и продавца), их прописка и контактные данные.

После преамбулы идёт информация о предмете заключения данного соглашения. Здесь необходимо дать полное описание объекта купли-продажи с точным адресом его места расположения и стоимость, по которой оно продаётся-приобретается.

Важно! В соглашение вписываются все технические характеристики объекта сделки согласно информации, указанной в правоустанавливающих документах с обязательной ссылкой на них. При описании объекта сделки также следует представить информацию о том, кто является его владельцем и на каких основаниях, кто зарегистрирован по указанному адресу, обременяется ли право собственности на объект правами третьих лиц и т

д

При описании объекта сделки также следует представить информацию о том, кто является его владельцем и на каких основаниях, кто зарегистрирован по указанному адресу, обременяется ли право собственности на объект правами третьих лиц и т. д.

Далее определяются обязательства сторон по осуществлению рассматриваемой сделки. Во избежание возможных споров следует указать весь перечень необходимых действий, ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение возложенных на стороны обязательств и другие моменты, которые могут урегулировать отношения сторон.

Одним из самых главных пунктов соглашения является определение порядка осуществления сделки и расходов, связанных с её заключением. Здесь следует оговорить форму, в которой будет осуществляться окончательный расчёт (наличными деньгами или посредством банковского перевода), в какой валюте он будет производиться, должен быть определён порядок составления договора купли-продажи и его регистрации.

Важно! В соглашении обязательно необходимо определить, на кого из участников сделки возлагаются расходы по её осуществлению. При определении срока действия соглашения следует оговорить возможность его пролонгации в случае, если на то будет дано согласие обеих сторон

При определении срока действия соглашения следует оговорить возможность его пролонгации в случае, если на то будет дано согласие обеих сторон.

В конце документа указывается точная сумма задатка, которая была выдана покупателем продавцу с обязательной её расшифровкой в словесном выражении. Имена сторон прописываются полностью.

Нюансы составления документа

Соглашение составляется непосредственно собственником недвижимости, которая подлежит продаже, или его официальным представителем. Деньги также передаются непосредственно ему в руки, а не риэлтору, курирующему данную процедуру.

Важно! Все документы на объект сделки должны быть тщательно изучены покупателем и проверены на подлинность

Что представляет собой договор залога при покупке квартиры

В случае заключения договора залога при продаже квартиры одна из сторон получает квартиру, а другая сторона – некоторое материальное обеспечение. В качестве материального обеспечения может выступать недвижимое имущество, драгоценности, дорогая бытовая техника и даже сама квартира (в таком случае соглашение называют ипотечным).

В качестве ипотечного кредитора может выступать банк, строительная компания или какая-либо другая частная организация.

При покупке квартиры договор должен обязательно составляться в письменной форме. Бланк образца соглашения залога можно скачать здесь, а включать в себя он должен следующие сведения:

  • данные о сторонах сделки;
  • информацию об основном договоре, который служит основанием для составления соглашения залога;
  • сведения о залоговом имуществе – рыночная стоимость квартиры, полный адрес, технический план помещений;
  • права и обязанности сторон;
  • сведения о том, может ли человек распоряжаться залоговым имуществом или нет;
  • сведения о том, допускается ли замена залога;
  • данные об объеме обеспечения залога;
  • ответственность сторон;
  • срок действия, форс-мажорные обстоятельства и условия погашения;
  • сведения о расписке и закладной;
  • дата заключения и подписи сторон.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *